Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique qui évalue la consommation énergétique annuelle d’un bien immobilier évolue. Voici les points fondamentaux de ce qu'il faut retenir.
Pourquoi UN nouveau DPE ?
Pour rappel, le diagnostic de performance énergétique est une expertise immobilière permettant de calculer la consommation annuelle des logements.
Elle fait partie de la liste des différents diagnostics immobiliers obligatoire pour la vente et la location avec :
- le repérage amiante avant vente, partie communes ou avant travaux
- le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements construits avant 1949
- le repérage termites selon les arrêtés préfectoraux des communes
- l'état des installations intérieures électriques ou de gaz de plus de 15 ans
- le métrage Carrez ou Boutin des biens en copropriété
Le DPE actuel est perçu comme peu fiable car il se calcule avec différentes méthodes et les diagnostics énergétiques vides (DPE vierge) sont encore fortement présents. La réforme du DPE a pour objectif de fiabiliser sa valeur, et notamment à travers son opposabilité.
Ce nouveau DPE gagne également en lisibilité et clarté, en recueillant des données plus précises sur le bien et une présentation plus transparente. Il y a également d’autres critères qui apparaissent comme le niveau d’isolation générale, la qualité de la ventilation et le confort d’été.
Voici à quoi ressemblera le nouveau DPE :
| Ancien DPE | Nouveau DPE |
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Il est également l’un des résultats de la loi énergie-climat du 8 novembre 2019 qui fait la chasse aux passoires thermiques, logements qui ont une étiquette énergie située entre G et F. La pression envers les propriétaires de ces biens par le gouvernement a déjà commencé avec le gel de loyers pour les bailleurs de passoires thermiques avec le décret n°2019-802 du 26 juillet 2019.
Avec cette nouvelle version du diagnostic immobilier énergétique, la valeur verte va augmenter les prix pour les biens immobiliers qui ont une bonne performance énergétique.
En 2019, le site Notaire.fr a réalisé une étude sur la valeur verte des logements en France et a estimé que les biens étiquetés F et G se vendent à un prix entre 2 et 18% inférieur à celui d'un bien avec un classement énergétique D.
Évolution DU DPE
1. Opposabilité : Le nouveau DPE n’est plus seulement fait à titre informatif, il est désormais opposable. En application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le diagnostic devient alors contractuel, au même titre que les autres expertises immobilières obligatoires pour la transaction.
Cela signifie que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée lors de l’analyse de la performance énergétique. En cas de DPE erroné détecté par l’acheteur, ce dernier peut maintenant poursuivre en justice le vendeur et demander des dommages et intérêts.
2. Méthode de calcul unifiée : seule la méthode des 3 CL-DPE, appelée également méthode conventionnelle, qui se base sur une analyse poussée du bâtiment est conservée. La méthode des 3cl est utilisée pour regarder les caractéristiques du bâtiment : isolation, matériaux, systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, surfaces vitrées, etc.
La méthode sur facture, qui se référait uniquement aux consommations des habitants via les factures d'énergie, disparaît définitivement. Le DPE vierge, sans indications sur la consommation énergétique, va alors être interdit.
D’autres critères estimatifs sont également pris en compte comme une occupation quotidienne du logement de 16 h en semaine ou la température ambiante. Dans la version du nouveau DPE, les 5 usages de consommation énergétique sont dans le calcul, contre 3 auparavant : chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage et auxiliaires (VMC/chauffage)
3. Vente et location : Le nouveau DPE comprend la fusion des deux diagnostics de performance énergétique pour la vente et la location. Le diagnostic énergétique pourra donc être utilisé pour les deux transactions immobilières.
4. DPE Immeuble et logement : Possibilité pour un propriétaire d’un bien en copropriété avec chauffage collectif, de réaliser un DPE à l’immeuble pour basculer sur un DPE au logement lorsque ce dernier a réalisé des travaux dans son bien.
Certaines informations indiquées dans l’Article R.134-3 du Code de la Construction et de l’Habitation devront être obligatoirement fournies en amont, notamment sur les installations de chauffage ou sur la surface habitable totale de l’immeuble. En cas d’absence de ces informations, le diagnostiqueur réalisera un calcul par défaut avec une chaudière standard qui date de la construction du bâtiment.
5. DPE vierge : Fin des étiquettes vierges pour les biens immobiliers construits avant 1948, qui ne seront plus acceptées. Le propriétaire aura donc la charge de fournir les informations nécessaires au diagnostiqueur.
6. Localisation : La situation géographique du bien immobilier diagnostiqué est prise en compte : les étiquettes énergies E, F et G varieront selon le département et l’altitude où se situe le logement. Le nouveau DPE intègrera également une partie recommandations du diagnostiqueur sur les travaux de rénovation énergétique à réaliser pour améliorer la performance énergétique. Cela concerne essentiellement l’isolation des combles ou l’installation d’une pompe à chaleur. Le diagnostiqueur établira une estimation chiffrée.
De plus, depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières et les actes de vente seront obligés d'indiquer les obligations du propriétaire d'une passoire thermique concernant la réalisation des travaux de rénovation énergétique.
Le gouvernement a estimé que 40% des logements actuels vont subir un changement de leur étiquette DPE, qu'il soit positif ou négatif. Pour la Direction de l'Habitat et de l'Urbanisme, près de 800.000 logements vont passer d'une classe E à F ou G avec l'unification de la méthode de calcul. Dans le détail, c'est 600.000 biens chauffés au fioul et 200.000 logements avec une installation intérieure de gaz qui sont concernés.
Cela s'explique par le fait qu'actuellement, bon nombre de diagnostiqueurs immobiliers sont restés sur la méthode des factures. Selon l'agence Flatlooker, seulement 25% des DPE actuels sont réalisés avec la méthode 3 cl et 18% des diagnostics énergétiques sont encore vierges.
Nouvelles étiquettes DPE
La lisibilité du nouveau DPE est également une des évolutions majeures, les étiquettes énergies combineront le score de la consommation énergétique annuelle en énergie primaire avec les émissions de gaz à effet de serre rejetées par le logement.
Le classement énergétique d'un bien qui va de A à G sera ainsi la synthèse de ces deux facteurs. Voici les nouvelles étiquettes énergies du nouveau DPE :
| Classe énergie | Consommation énergétique annuelle |
| A | Moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an |
| B | De 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an |
| C | De 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an |
| D | De 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an |
| E | De 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an |
| F | De 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an |
| G | Plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an |
Impact du nouveau DPE sur les passoires thermiques :
L'objectif à long terme du gouvernement avec cette nouvelle version du diagnostic énergétique est d'exclure les logements ayant une trop forte consommation énergétique annuelle et des rejets de gaz à effet de serre importants.
Qu’à compter du 1er janvier 2022, si la consommation énergétique primaire du BIEN est supérieure à 330 kWh/m²/an (étiquette F) et par an, l’acte de vente ou le contrat de location devra mentionner l'obligation de réaliser des travaux permettant de rendre cette consommation énergétique primaire inférieure ou égale à 330 kWh/m²/an et par an avant le 1er janvier 2028 ;
Puis, à compter du 1er janvier 2028, dans ces mêmes actes, sera mentionné, le cas échéant, le non-respect par le PROMETTANT ou le bailleur de l'obligation de réaliser ces travaux ;
Qu’à compter du 1er janvier 2023, si la consommation énergétique primaire du BIEN est supérieure à 450 kWh/m²/an (étiquette G), le BIEN sera interdit à la location ;
Qu’à compter du 1er janvier 2028, si la consommation énergétique primaire du BIEN est supérieure à 330 kWh/m²/an (étiquette F) et par an, le BIEN sera interdit à la location.
Validité nouveau DPE
La durée de validité ne fait pas partie des points d'évolution de cette nouvelle version de l'expertise immobilière énergétique et reste inchangée, soit 10 ans. Pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2022, l'État accorde une période de transition, mais diminue leur durée de validité :
- Chaque DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sera valable jusqu'au 31 décembre 2022
- Chaque DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sera valide jusqu'au 31 décembre 2024
À l'issue de cette période de transition, chaque nouveau DPE devra s'aligner sur la méthode de calcul retenue.
Nouveau DPE 2021 : suspension provisoire
Après trois mois d'application sur le parc immobilier français, le nouveau DPE reçoit de nombreuses critiques de la part des professionnels du secteur. En effet, le durcissement des critères d'évaluation du classement énergétique provoque des résultats inattendus. Les premières estimations, selon le président de la FNAIM Jean-Marc Torrollion, tournent entre 800.000 et 1 millions de logements G construis avant 1975. La prévision était de 514.000 logements classés G.
L'interdiction à la location des biens immobiliers étiquetés G se rapprochant, l'inquiétude monte chez les propriétaires bailleurs. Les diagnostiqueurs dénoncent également certains problèmes dans la nouvelle méthode de calcul des 3 CL :
- Le calcul de la consommation énergétique annuelle en kWh comporte une erreur de plus de 30% par rapport au coût réel du kWh
- La différence entre les anciens et nouveaux critères d'évaluation liés aux habitudes de vie des habitants est très forte. A tel point que certains ne correspondent pas à la réalité du terrain.
De ce fait, le ministère a décidé de suspendre le nouveau DPE jusqu'au 1er novembre 2021. Les DPE réalisés pour les biens immobiliers construits avant 1975 seront tous réédités par les diagnostiqueurs. Le gouvernement conseille aux propriétaires qui n'auraient pas encore fait le diagnostic énergétique, d'attendre la mise à jour qui arrive le 1er novembre.
Autres changements du nouveau DPE 2021 :
Depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières doivent explicitement indiquer le montant théorique annuel des dépenses en énergie. Cela concerne aussi bien le système de chauffage que l'éclairage et auxiliaires.
Dès le 1er septembre entrera en vigueur l'audit énergétique pour toutes les passoires. Il s'agit d'une étape de transition pour accompagner les propriétaires bailleurs sur les travaux de rénovation énergétique. L'audit énergétique est complémentaire du diagnostic de performance énergétique. Sa vision est plus globale et sur le long terme, tandis que le diagnostic de performance énergétique est sur l'instant T.
Lorsqu'un diagnostiqueur immobilier réalise un audit énergétique, il prend en compte l'ensemble des caractéristiques du bâtiment. Cela passe par son isolation thermique ou les matériaux utilisés pour sa construction.
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Source : Article - Dimo Diagnostics • Illustrations - Estimation-nice.com